Fannie Mae vs. Freddie Mac
Share
Fannie Mae a Freddie Mac jsou podniky sponzorované vládou (GSE) - tj. soukromé společnosti sponzorované vládou - v USA.
Obsah: Fannie Mae vs. Freddie Mac
- 1 Jak fungují Fannie Mae a Freddie Mac
- 1.1 Konformní vs. neshodné půjčky
- 2 Fannie Mae a Freddie Mac vs. Ginnie Mae a půjčky FHA
- 3 Výpomoc po velké recesi
- 4 Historická časová osa
- 5 Pojmenování
- 6 Reference
Jak funguje Fannie Mae a Freddie Mac
„[Fannie Mae a Freddie Mac jsou] podobnější, než se liší. Oba jsme na trhu, abychom zajistili cenovou dostupnost. Takže v USA poskytujeme pouze dostupné úvěry. Máme charterovou misi, abychom zajistili stabilitu hypotečního trhu, a my mají charterovou misi poskytovat likviditu, aby trh, o kterém jsme právě mluvili, nadále fungoval. Fannie Mae a Freddie Mac si navzájem konkurují na stejném trhu. jeden s druhým." -Daniel Mudd, bývalý generální ředitel a prezident Fannie Mae, dne Diane Rehm ShowBanky půjčují peníze lidem, kteří chtějí koupit dům. Tyto půjčky, nazývané hypotéky, mohou být významné, až 300 000 dolarů nebo více, a dlužníci mají obvykle 15 až 30 let na jejich splacení. Vzhledem k tomu, že tolik lidí potřebuje hypotéky as tak dlouhou dobou, než budou tyto velké dluhy splaceny, by banky mohly dostat peníze na půjčku.
Zde přicházejí Fannie Mae a Freddie Mac. Fannie a Freddie pracují s věřiteli, nikoli s dlužníky. Kupují hypotéky od bank, což bankám umožňuje rychlý zisk a dává jim kapitál potřebný k opětovnému zapůjčení. Obecně platí, že Fannie kupuje hypotéky od soukromých komerčních bank, jako je Chase a Bank of America, a Freddie kupuje hypotéky od menších bank, a.k.a., sporů.
Hypoteční dluh, který kupují Fannie a Freddie, je poté prodán investorům jako cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS), často ve formě agenturních dluhopisů. (Protože jsou spojeny s hypotečním trhem, fungují dluhopisy agentur trochu jinak než běžnější podnikové a vládní dluhopisy a často vyžadují minimální investici 25 000 USD. [1]) Fannie a Freddie zaručují půjčky, které jsou spojeny do cenné papíry zajištěné hypotékou, které prodávají investorům. Jinými slovy, pokud dlužník splácí hypotéku, Fannie nebo Freddie zaplatí investorovi (konečnému majiteli hypotečního dluhu) místo dlužníka.
Protože Fannie Mae a Freddie Mac jsou vládními agenturami, jejich záruka je implicitně podporována plnou vírou a důvěrou vlády Spojených států. Aby mohly Fannie a Freddie poskytnout takovou záruku, vyžadují, aby původní banky (banky, které původně půjčovaly peníze přímo dlužníkovi) zajistily kontrolu úvěruschopnosti dlužníka. Původní banky musí dodržovat určitá pravidla a pokyny (např. Alespoň 20% zálohy nebo požadavek na placení pojistného na hypotéky); doložený doklad o příjmu a schopnosti splácet; dokumentované hodnocení domu profesionální a neutrální třetí stranou; a tak dále. Účelem těchto pravidel a pokynů je snížit pravděpodobnost selhání úvěru.
Když fungují všechny části celku, jak mají, více lidí si může dovolit koupit dům, dluhy jsou splaceny a investoři vydělávají peníze.
Soulad s neshodnými půjčkami
Fannie Mae a Freddie Mac přímo ovlivňují běžné půjčky na nákup domů. Při řešení běžných půjček existují dva hlavní druhy: vyhovující a nevyhovující. Vyhovující úvěry se také někdy nazývají „kvalifikované hypotéky“ nebo QM.
Odpovídající půjčky jsou ty, které dodržují pokyny Fannie a Freddieho. To znamená, že přizpůsobení konvenčních půjček jde pouze těm dlužníkům, kteří s největší pravděpodobností splácejí své půjčky - tj. Ti, kteří provedou zálohu ve výši 20%, mají dobré kreditní skóre, spolehlivý příjem atd. Rovněž nepřekračují určitý částka: 417 000 USD, ve většině případů. Nesouladná půjčka je půjčka, kterou banka poskytuje ne dodržovat pokyny Fannie a Freddie. Půjčka je poskytnuta méně bonitním dlužníkům nebo za větší částku, než doporučuje Fannie a Freddie (viz hypotéka jumbo). Nesouladné půjčky jsou obvykle úvěry s vyššími úroky, které nahradí riziko spojené s jejich investováním; neshodné půjčky jsou běžné, pokud jde o nákup bytů.
Ještě v prosinci 2013 vydává řada velkých amerických bank, včetně Bank of America, Chase, Citigroup a Wells Fargo, nesouladné půjčky pro malé procento zákazníků.[2] Jedná se o riskantní investici pro banky a investory, kteří si kupují hypoteční dluh, protože nesouladné půjčky nejsou podporovány Fannie a Freddie, což způsobuje, že jakékoli prodlení s splátkami je pro investory nákladné a případně pro ekonomiku obecně.
Fannie Mae a Freddie Mac vs. Ginnie Mae a půjčky FHA
Kromě Fannie Mae a Freddie Mac je zde Ginnie Mae. Na rozdíl od Fannie a Freddie je Ginnie zcela ve vlastnictví vlády USA jako veřejný subjekt a veškeré cenné papíry zajištěné hypotékou, které prodává investorům, jsou výslovně kryty vládou USA. Naproti tomu cenné papíry nakoupené od Fannie a Freddie jsou implicitně - tj., implicitní být podporován. Historicky je investice do dluhopisů Ginnie Mae bezpečnější než investice do těch, které byly zakoupeny od Fannie Mae a Freddie Mac. [3]
Ginnie Mae je součástí ministerstva bydlení a rozvoje měst (HUD) a garantuje především záležitosti veteránů / půjčky VA a federální správu bytů / půjčky FHA.
Výpomoc po velké recesi
Iniciativa z roku 2009 „zachránila“ Fannie a Freddie. Mezi oběma společnostmi bylo 187,5 miliard dolarů použito k udržení nad vodou. Od té doby vrátili tuto částku a poté částku - 218,7 miliard dolarů. [4] To znamená, že záchrany Fannie a Freddie se v konečném důsledku staly výnosnými pro daňové poplatníky a státní pokladnu USA..
Historická časová osa
- 1934: V reakci na velkou depresi 73. Kongres USA schválil zákon o národním bydlení z roku 1934, který vytváří Federální správu bydlení. Úkolem FHA je udržovat tok kapitálu na trhu s bydlením, takže půjčky a půjčky jsou předvídatelnější a dostupnější.
- 1938: Zákon o národním bydlení byl změněn a Je vytvořena Fannie Mae jako veřejný subjekt dále usnadňovat tok kapitálu na trhu s bydlením. Je povoleno nakupovat pouze hypotéky pojistené vládou - půjčky FHA.
- 1954: Zákon o federální národní asociaci hypotečních asociací mění Fannie Mae na „společnost se smíšeným vlastnictvím“. Federální vláda drží preferovanou zásobu Fannie Mae; investoři drží kmenové akcie společnosti.
- 1968: Fannie Mae se stala soukromou společností. V procesu je částečně rozděleno na vytvoření Ginnie Mae, která zůstává veřejnou operací.
- 1970: Vláda umožňuje Fannie Mae začít kupovat soukromé hypotéky, které nejsou vládou pojištěny. Je vytvořen Freddie Mac zajistit další konkurenci na sekundárním hypotečním trhu.
- 1992: Zákon o bydlení a komunitním rozvoji z roku 1992 vyžaduje, aby se Fannie Mae a Freddie Mac jako GSE pokusili učinit bydlení dostupnějším. Jsou stanoveny cenově dostupné cíle bydlení, přičemž obě společnosti GSE musí mít alespoň 30% svých hypotečních nákupů pocházejících z hypoték uzavřených rodinami a jednotlivci s nízkým až středním příjmem.
- 1999: The New York Times konstatuje, že Fannie Mae riskuje mnohem více při nákupu hypoték typu suprime.
- 2000: Fannie Mae má zakázáno nakupovat rizikovější hypoteční úvěry.
- 2004: Fannie Mae smí znovu koupit vysoce rizikové hypotéky.
- 2007: Nejméně 50% hypotečních nákupů GSE musí nyní pocházet z hypoték uzavřených rodinami a fyzickými osobami s nízkými a středními příjmy.
- 2008: Vzhledem k událostem souvisejícím s hypotékou na hypotéky jsou Fannie Mae a Freddie Mac umístěny do nucené správy Federální finanční agentury pro bydlení (FHFA)..[5] Fannie a Freddie již neodpovídají akcionářům, ale vládě.
- 2010: Fannie Mae a Freddie Mac jsou vyřazeni z NYSE.[6]
Pojmenování
Fannie Mae dostane jeho jméno od zkratky, FNMA, který kandiduje na federální národní hypoteční asociaci. Freddie Mac získává své jméno stejným způsobem, i když o něco méně zjevně. Pochází z zkratky FHLMC, což je zkratka pro Federal Home Loan Mortgage Corporation. Jméno Ginnie Mae pochází od GNMA nebo od Vládní národní hypoteční asociace.
Reference
- Američtí daňoví poplatníci dostanou další velkou šek od Fannie Mae, Freddie Mac - Chicago Tribune
- Wikipedia: Federální převzetí Fannie Mae a Freddie Mac
- Wikipedia: Fannie Mae
- Wikipedia: Freddie Mac
